板芙原嘉冠木業工業園內土地現場，180多名技術人員和建設工人已入場，為300畝的工業地產5.0項目做動工前的準備。在豐成木器有限公司，自改項目已如火如荼進行，改造后，將打造“應急科技產業示范基地園區”。上周，記者走進板芙鎮，該鎮南部的“嘉冠片區”改造和招商正在同步進行。
記者獲悉，在中山市召開村鎮低效工業園升級改造工作動員大會后，板芙鎮隨即根據自身的痛點，梳理思路，為解決歷史遺留問題積極尋求對策，在實踐中逐漸摸索出符合板芙自身的“工改”路徑。目前，板芙“工改”正以“重點村改一批、自改一批、促閑置動工一批、清退一批”的模式推進，做到成熟一片，改造一片，滾動發展，力爭用5年時間打造“3個千畝級、4個百畝級”七大村鎮工業集聚區。
01
連片改造300畝
打造5.0工業集聚園區
4月13日，記者來到原嘉冠木業工業園內土地現場，這里8棟單層建筑即將清拆。由恒君達領投、卓航控股聯合投資的點點科創城即將在這里建設。深圳恒君達投資管理有限公司、點點科創城投資（中山）有限公司總裁鄭建華告訴記者，目前項目施工僅差最后一項手續，180多名技術人員和建設工人已入場。
在點點科創城招商中心，記者通過沙盤看到，整個園區從功能上劃分為六大模塊，靠近廣珠西線最前沿設置了現代化研發大樓、文化與產品展示大樓、商業和公寓配套，其后依次排列一字型廠房，并按照不同產業方向進行區塊劃分。點點科創城副總裁郭建明指著沙盤介紹，即將動工的一期主要為廠房，另有少量配套，“我們是按3.5容積率設計的，一期工業廠房148畝，建筑面積約34.5萬平方米，配套13畝，建筑面積約3萬平方米，配套主要是配合擬入園喜瑪拉雅氫能產業設置一個綜合能源站。”郭建明介紹，第一期結合科學城“低溫中心”定位及板芙鎮深灣嘉冠片區定位，主要引入四個項目：氫能示范園項目、配套綜合能源站、可降解生物科技材料生產基地和鋰電池產業基地項目。
▲在點點科創城招商中心，記者通過沙盤看到，整個園區從功能上劃分為六大模塊。
按照規劃，之后的二期共建設77畝用地，全部為工業廠房，主要引入設備類三個項目。三期共建設59畝用地，為研發廠房、辦公配套及生活配套區。郭建明解釋，隨著入園企業的增多，三期的配套項目會比較多，包括科技金融中心、孵化中心和文化展示中心等，其中文化展示中心是將園區企業優質產品進行集中展示，做園區的“產品博覽中心”。設立生活配套區，是為園區各企業員工提供一個優質的生活環境，幫助企業招得來人、留得住人。“同時，在保證核心生產功能的基礎上，園區還將增加智能物流模塊，解決園區企業原材料收發、產品存儲、運輸等，讓企業產品更加快速周轉。”郭建明說。
“點點科創城”項目屬于板芙鎮“3個千畝級、4個百畝級”七大村鎮工業集聚區之一的“嘉冠片區”，由嘉冠公司旗下8宗工業用地進行連片改造，共用地約300畝。鄭建華表示，改造后，這里的產業集聚將煥然一新。園區規劃建筑面積約80萬平方米，投資約20億元，將建成為以“科創”為核心的科技制造產業園，產業定位集中在新能源、新產業、新技術和智能裝備方向。點點科創城招商已同步開展，面向以“科技創新”為核心的生產型企業。
記者在鄭建華提供的首批意向企業代表名單中看到，有新能源企業喜瑪拉雅氫能源發動機總承項目、歐盛鋰電池智能化生產線項目，新材料企業特萊福生物材料項目，新技術企業寶爾威精密機械生產基地項目、堅泰盈智能電器制造項目等。梳理可以發現，其中不乏行業龍頭和多個國際品牌穩定合作商。據悉，三期全部投產后，根據內部測算數據介紹，園區可容納企業300家，生產產值預估達到50億元，解決上萬人就業。
據板芙“工改”專班負責人介紹，“嘉冠片區”位于板芙鎮南部，廣珠西線高速板芙入口南側，105國道貫穿其中，地理位置優越。目前該片區主要由企業進行自我轉型升級，其中嘉冠木業和豐成家居地塊已完成前期規劃，緊跟經濟趨勢鎖定新技術產業，進入動工前準備階段，片區有望成為板芙鎮最快落地的工改標桿。
在“點點科創城”工改項目落地過程中，板芙工改專班提供了“一對一”服務。目前僅差地塊控規一項手續，項目便可以動工。板芙鎮已提前聯合多部門為企業進行預審批，屆時地塊控規一出，即可盡快動工。鄭建華說，這個項目超越了過去工業地產簡單的招商模式，集合了研發、生產、生活以及文化設施等配套設施。
“在中山加快推進低效工業園改造升級中，種種便利政策對我們來說，就是一場及時雨，幫助項目快速進入正軌，相信很快便能回饋社會。” 鄭建華表示。
02
率先攻堅村改、自改和處理閑置用地
嘉冠木業工業園改造是板芙鎮今年奮力加快工改工作的一個生動寫照。據了解，板芙鎮現狀已建工業用地674宗，共計9320.10畝，30畝以下工業地塊占總宗數近9成,總面積占比近5成，權屬為鎮屬、村屬用地占總宗數不足1成，多為私營企業和自然人，碎片化、私人化狀況突出，占地量大、效益不高、結構不均。
經過“工改”專班的梳理分析，其中低效工業用地299宗，共計3616.37畝，涉及企業380家，分布在3個千畝片區，即金鐘村村鎮工業集聚區、深灣村村鎮工業集聚區、 嘉冠片區，4個百畝片區，即東北片區、中心片區、 白溪村片區、里溪村片區。這是板芙鎮工改5年攻堅的主戰場、主陣地。
▲項目陸續落地中的板芙智能裝備產業園。
板芙鎮低效工業園區改造升級專班常務副主任葉健和告訴記者，七大片區各有特點，利益主體錯綜復雜，今年的升級改造工作主要以村改、自改、處理閑置用地為主，全鎮上下為了完成年內800畝的改造任務，分析共性，找出差異，因地因企施策。
首先是重點村改一批，總共有10個項目647畝，對其中4+2重點單元的約500畝地采取掛賬收儲的改造模式，成立村改項目聯合執法工作組和企業走訪摸查組，采取“引導”和“梳理”做好搬遷工作。
掛賬收儲是指將村集體原有的土地委托給政府統籌，在改造項目的實施方案通過改造范圍內土地權屬人同意后，由政府土地儲備機構與土地權屬人簽訂掛賬收儲協議，土地整理完成后通過公開交易方式出讓土地。“我們村有23.9畝的村集體用地，有一家企業在生產玩具產品，村民小組計劃通過政府搭建的平臺，以掛賬收儲的方式進行改造。”里溪社區第三村民小組組長林卓彬告訴記者，掛賬收儲的模式能夠平衡村民、企業的利益訴求，保證了現有土地的可持續發展。
其次是企業自改一批，目前已經有16家企業自愿加入到改造隊伍，積極配合“工改”大局。當前率先開展的為嘉冠片區，嘉冠木業和豐成家居地塊已完成前期規劃。
豐成木器有限公司負責人楊才委告訴記者，企業目前一邊生產家具，一邊進行改造。改造后，豐成木器有限公司的工業園將“變身”香山U谷應急科技產業示范基地園區。最新一棟展廳和辦公大樓將作為香山U谷首棟生產和辦公大樓，兩側的舊廠房即將清拆，成為新項目二期生產廠房。地塊總共16畝，規劃建筑面積4萬多平方米。園區改造也是滿足企業自身新動能發展需求，豐成木器有限公司已成立新公司廣東科保應急有限公司，主要生產新型車載和家居應急滅火器。根據現場演示，此種滅火器相比傳統滅火器更輕便、使用更簡單，車載產品置于車上則可防止車輛自燃，市場前景廣闊。劉大為介紹，目前科保應急拿下國外相關品牌產品在中國的家用和車載用品生產、銷售授權，“我們已經在國內開拓了30多個經銷商，銷售渠道已經打開，產品一投產，相信很快就能進入流通層面。”新廠房就位后，預計產業園年產值可達到5億元左右。楊才委介紹，新項目產品預計年中便可部分投產。
同時，“工改”專班還將計劃協調閑置動工一批；清理淘汰一批，統籌騰挪承載。葉健和表示，“工改”專班將及時溝通對接企業主導空間，騰挪企業引導安置，解決好騰挪位置、押金問題、搬遷時間、環評等問題，細化“一企一騰挪方案”，避免優質企業外溢。
03
抓住“人”這個關鍵畫同心圓
過去的低端擴張造成了今天的困局，多年的積弊必須到了革除的時候，陣痛是必然的，如何在陣痛中精準服務就顯得尤為重要。葉健和告訴記者，去年12月開始，板芙鎮就開始制定5年“工改”計劃，立志持久和攻堅解決發展“瓶頸”，在過去的5個月時間，所有人鉚足勁兒，以百倍的努力改造低效工業園區。
“工改”的落腳點是低效工業園區，核心和關鍵是人。板芙鎮圍繞有效提升工改隊伍綜合素質，多措并舉打造提升“工改”同志的工作能力。今年1月初，板芙鎮向全社會發出了招募工改志愿者先鋒隊員的倡議，在短短1個小時內，全鎮機關黨員干部、村居黨員群眾、兩新組織黨員踴躍報名，形成共約760名的隊伍規模，截至目前，工改志愿先鋒隊隊員共計1000余人，“工改鐵軍”初具雛形。先鋒隊員下沉走訪企業和村居，通過宣傳相關政策等多種形式，做好村集體、企業、業主、群眾的政策解釋和思想引導工作，努力爭取最大多數群眾、企業的理解、配合，協調處理村民、投資方、工業園管理方等利益方，力求形成支持工改的最大公約數，進一步在工改工作中達成共識，共同朝著推動工改方向前進。
在里溪村片區改造中，里溪三村全村有46戶，196個股份，屬于次承租人，某玩具企業是投資主體，也是承租人。由政府收儲的23.9畝集體用地出讓后，承租人某玩具企業根據政府的產業政策規劃繼續擴大玩具生產，同時要融入相關文創產品。這個過程中，政府獲得稅收收益，村集體擁有的196個股份則通過企業返回物業的方式分享收益。“返回物業后，物業會隨著市場的發展不斷增值，村民的收益也會水漲船高。”里溪三村村民小組組長林卓彬胸有成竹地說，“我們近期將舉行村民投票表決，只要196個股份的代表人三分之二參與投票，超過半數贊成票后，我們的項目就立即上馬。根據前期的細致工作和溝通，我們實現這個目標沒有任何問題。”
采訪中，豐成木器有限公司負責人楊才委就告訴記者，“工改”既是全市行動，也是企業的內生需求。“這個項目本身就是我們進行轉型升級的一個新探索，找到新趨勢新方向，企業才能走得更遠。而政府大力推動，讓我們能夠更快更順暢地投入進去。”改造后的廣東科保應急產業示范基地園區將是一個集成高端消防、應急產品及相關設備的研發、設計、生產與加工、銷售于一體，集應急產品倉儲、檢測、電商及五金配套供應鏈等多功能一體化大型綜合產業鏈服務平臺。
在平衡利益的過程中，板芙鎮“工改”專班還加大法律的介入力度，形成工改指揮部、司法所和律師事務所的聯席會議制度，主要把關相關合同的起草制定，形成五方“共贏”的局面。
【專家建議】
“工改”要答好“利益重新分配”這道難題
廣州工業大學產業協同創新研究院胡正發研究員告訴記者，低效工業園區的改造，要克服的難題不再是一個土地用途和強度提升的技術問題，而是利益重新分配的難題。
當前國內很多低效工業園區空間格局較差、土地產權復雜、城市發展環境和品質有待提升，然而因存在融資難、產權模糊、歷史遺留問題處理難和土地增值收益分配難等諸多難以解決的問題，改造和土地二次開發面臨著較大的社會壓力。
他認為，土地作為重要的生產要素, 由其延伸和附加的土地增值收益能否合理分配，是城市土地二次開發或舊城改造實施的核心因素。他建議中山的“工改”，要重視平衡各方利益，才能撬動改造各方積極性，真正推動工改行穩致遠。
【律師說法】
在法律的框架下走好“工改”路
廣東金橋百信（中山）律師事務所工改法律服務團負責人許永剛律師告訴記者，為了做好中山“工改”的法律服務，他們抽調20多名律師成立的工改法律服務團，對于工改涉及諸多法律問題進行了研究。
他表示，“工改”涉及權利主體眾多，法律關系復雜，利益構成多元，既有原產權人、承租人、工廠企業主的現有的利益，又有村民及集體、未來招商引資的企業、提供融資的金融機構、投資機構、施工單位、城市發展的未來預期利益，不同利益主體的訴求多樣。
“從廣州、深圳城市更新以及順德工改的經驗來看，還是要在現行法律的框架下構建利益平衡、利益共享的多種機制，協調好長遠利益與短期利益，實現不同主體的利益共贏，這樣才能推動中山工改以更快的速度推進。”他說。
